MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

THS. NGUYỄN VĂN MẠNH - VỤ PHÁP PHÁP LUẬT, VĂN PHÒNG CHÍNH PHỦ

Khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, nhìn chung, các chủ thể có quyền và có nghĩa vụ tương ứng với nhau[1], lợi ích của chủ thể quyền phụ thuộc hành vi thực hiện nghĩa vụ của chủ thể có nghĩa vụ. Trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì lợi ích của chủ thể quyền bị ảnh hưởng.

Khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, nhìn chung, các chủ thể có quyền và có nghĩa vụ tương ứng với nhau[1], lợi ích của chủ thể quyền phụ thuộc hành vi thực hiện nghĩa vụ của chủ thể có nghĩa vụ. Trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì lợi ích của chủ thể quyền bị ảnh hưởng. Để bảo đảm nghĩa vụ dân sự được thực hiện, pháp luật dân sự Việt Nam quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó, khi chủ thể có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ của mình thì quyền và lợi ích của chủ thể quyền được bảo đảm (bảo vệ) thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm, hoặc thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba (trong trường hợp bảo lãnh). Việc các chủ thể xác lập một hay nhiều biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng có nghĩa là các chủ thể đã giao kết một hay nhiều giao dịch bảo đảm[2]. Về nguyên tắc, để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật thì giao dịch bảo đảm phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung[3].

Bộ luật Dân sự năm 1995 (BLDS 1995) quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các quy định về giao dịch bảo đảm trong BLDS 1995 có các văn bản: Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 về xử lý tài sản bảo đảm.

Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp[4]. Quy định chi tiết các quy định của BLDS về giao dịch bảo đảm có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

Nghiên cứu các quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm, chúng tôi nhận thấy, một số vấn đề về tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, thứ tự ưu tiên thanh toán và phương thức xử lý tài sản bảo đảm chưa được quy định thống nhất, hợp lý, cần trao đổi, xem xét, hoàn thiện trong thời gian tới.

1. Tài sản bảo đảm

Khoản 1 Điều 320 BLDS quy định: “vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”; Điều 321 BLDS quy định: “tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu và giấy tờ có giá khác được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”; Điều 322 BLDS quy định: “Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về tài nguyên".

Sự phân chia mang tính chất liệt kê tại các Điều 320, 321, 322 BLDS có lẽ chịu ảnh hưởng của cách phân chia về tài sản trong luật dân sự Việt Nam[5]. Tuy nhiên, tiền, cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu và các giấy tờ có giá khác không phải là vật, cũng không phải là các quyền tài sản, mà là hai dạng tài sản khác nhau theo quy định của BLDS (gọi là tiền; giấy tờ có giá). Do vậy, nếu đã có quy định vật bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm (Điều 320 BLDS) thì một cách tương tự, các tài sản khác như tiền, cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu và các giấy tờ có giá khác cũng cần quy định phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Việc liệt kê tại Điều 322 BLDS chưa mang tính khái quát cao, kỹ thuật pháp lý cũng chưa được chuẩn xác, vì:

- Trong lĩnh vực pháp luật sở hữu trí tuệ hiện hành, quyền tài sản chỉ có thể phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, mà đã là quyền tài sản thì có thể là tài sản bảo đảm vì quyền tài sản là một dạng tài sản (theo Điều 163 BLDS), do vậy, việc liệt kê như trên không có ý nghĩa.

- Các quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp đều thuộc nội dung của quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, vậy không cần thiết phải liệt kê như khoản 1 Điều 322 BLDS. Việc liệt kê lại làm cho các khái niệm quyền đòi nợ, quyền nhận được số tiền bảo hiểm... không thuộc phạm vi quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Chúng tôi cho rằng, Điều 322 lẽ ra chỉ nên thiết kế theo dạng chỉ ra các quyền tài sản nào không được phép là tài sản bảo đảm hoặc chỉ là tài sản bảo đảm khi thoả mãn các điều kiện được quy định bởi các luật khác. Do đó, khoản 1 Điều 320, Điều 321 và khoản 1 Điều 322 có thể nhập với nhau và chỉ cần một điều luật quy định về vấn đề này như sau:

"Điều...: Tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.

2. Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là tài sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

3. Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

4. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về tài nguyên".

2. Phạm vi tài sản bảo đảm

BLDS 1995 đã vạch một ranh giới rõ ràng giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản. Đối tượng của cầm cố tài sản là động sản, đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản. BLDS năm 2005 đã không sử dụng ranh giới này, theo đó, tài sản (kể cả bất động sản và động sản) đều có thể là đối tượng của thế chấp tài sản hoặc cầm cố tài sản[6]. "Sự thay đổi này nhằm tránh khó khăn khi phân biệt động sản, bất động sản và đơn giản hoá các quy định về cầm cố, thế chấp"[7]. Tuy nhiên, nghiên cứu các đạo luật liên quan, chúng tôi nhận thấy những tư tưởng pháp lý tốt đẹp trên không được thể hiện, hệ thống các quy định về giao dịch bảo đảm chồng chéo, không rõ ràng, gây khó khăn cho cả cơ quan có thẩm quyền và các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cụ thể ở những điểm sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất). Như vậy, có sự khác nhau giữa BLDS và Luật Đất đai. Về vấn đề này, có nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm 1: Xem xét khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: "trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau". Do vậy, để xác định quyền sử dụng đất có là đối tượng của cầm cố tài sản hay không, cần xác định thời điểm có hiệu lực của BLDS và Luật Đất đai, theo đó BLDS có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Hệ quả là: áp dụng các quy định của BLDS để điểu chỉnh, theo đó, quyền sử dụng đất vừa là đối tượng của cầm cố tài sản, vừa là đối tượng của thế chấp tài sản.

Quan điểm 2Q: Trường hợp này không có sự mâu thuẫn giữa BLDS và Luật Đất đai. Căn cứ khoản 2 Điều 322 BLDS quy định: "quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai", tại Phần thứ 5 BLDS (quy định về chuyển quyền sử dụng đất) cũng chỉ quy định về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất (không có hình thức cầm cố). Do vậy, không áp dụng khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Khi điều chỉnh các giao dịch bảo đảm có đối tượng là quyền sử dụng đất phải kết hợp cả BLDS và Luật Đất đai để điều chỉnh. Trường hợp cụ thể này, tuy BLDS không hạn chế, nhưng Luật Đất đai đã có hạn chế thì phải tuân theo quy định hạn chế của Luật Đất đai, theo đó, quyền sử dụng đất chỉ có thể là đối tượng của thế chấp tài sản.

Chúng tôi nhất trí với quan điểm thứ hai (về mặt áp dụng luật). Xem xét vấn đề ở phạm vi rộng hơn, chúng ta nhận thấy, theo các quy định hiện hành, các dạng bất động sản khác như công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản đều có thể là đối tượng của thế chấp tài sản và cầm cố tài sản. Có lẽ, vấn đề này chỉ xảy ra trên "lý thuyết", vì thật khó có thể xảy ra trường hợp các công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai (ví dụ cây cối) được đem cầm cố cho người khác, trong khi đất đai (quyền sử dụng đất) lại không được phép cầm cố[8].

Riêng đối với nhà ở, theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở, nhà ở chỉ được phép thế chấp, không được phép cầm cố[9]. Nhưng chúng tôi cho rằng, khác với quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, rõ ràng có sự khác nhau giữa BLDS và Luật Nhà ở. BLDS không hạn chế quyền cầm cố nhà ở của cá nhân, tổ chức, nhưng Luật Nhà ở lại hạn chế vấn đề này, trong BLDS cũng không có quy định đối với nhà ở thì các giao dịch dân sự cần tuân theo các quy định về nhà ở (như đối với quyền sử dụng đất). Để áp dụng pháp luật, có lẽ các cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, có hiệu lực sau BLDS và do vậy, sẽ có hiệu lực áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở mà có mâu thuẫn với BLDS[10].

Tuy nhiên, theo chúng tôi, các quy định của Luật Nhà ở liên quan đến lĩnh vực này là một "bước lùi" của hệ thống pháp luật, thể hiện qua những điểm sau:

- Việc quy định không cho phép cầm cố nhà ở không có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn, phá huỷ toàn bộ những tư tưởng pháp lý dân sự hiện đại khi xây dựng BLDS: cho phép áp dụng cả cầm cố và thế chấp với bất động sản.

- Việc Luật Nhà ở quy định "chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ"[11] không phản ánh được tư duy đổi mới trong lĩnh vực pháp luật dân sự là tôn trọng sự thoả thuận của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Khi tham gia giao dịch dân sự, các bên được tự do, tự nguyện thể hiện ý chí trong việc cam kết, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Trường hợp bên có nghĩa vụ dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc thoả thuận về giá trị tài sản bảo đảm và tổng nghĩa vụ được bảo đảm là việc (quyền) của các bên, các bên có thể thoả thuận tổng nghĩa vụ được bảo đảm lớn hơn, bằng hoặc thậm chí nhỏ hơn giá trị tài sản bảo đảm. Thực tiễn cũng chỉ ra rằng, trong nhiều trường hợp, khi xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm lại nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm (do thị trường, do tài sản tiêu hao tự nhiên...). Khi đó, phần nghĩa vụ còn lại sau khi được thanh toán từ tiền xử lý tài sản bảo đảm vẫn sẽ do bên có nghĩa vụ phải thực hiện, nếu không thực hiện thì các tài sản khác của bên có nghĩa vụ vẫn có thể bị phát mại để bảo đảm lợi ích của bên có quyền[12]. Việc nhà làm luật lo lắng thay cho các lợi ích của bên nhận bảo đảm là không cần thiết, không thể hiện tinh thần bình đẳng của các bên trước pháp luật. Bên cạnh đó, khi xảy ra tranh chấp, việc xác định căn cứ pháp lý để áp dụng pháp luật sẽ khó khăn vì sẽ có nhiều trở ngại: việc định giá tài sản; việc bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm... (giả sử nhà ở được định giá 2 tỷ, bảo đảm cho hợp đồng vay 1, 4 tỷ, khi chưa hết hạn hợp đồng vay, bên bảo đảm yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu vì giá trị nhà ở được định giá cao hơn nghĩa vụ, vì khi định giá đã tính bao gồm cả quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 114 Luật Nhà ở, Điều 122 BLDS, toà án có thể ra quyết định tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu. Hệ quả là, "khoản nợ" kể trên trở thành "khoản nợ" không có bảo đảm).

Nghiên cứu các quy định của BLDS, chúng ta thấy, tư tưởng pháp lý tôn trọng sự thoả thuận của các bên đã được thể hiện rất rõ trong vấn đề này và đây là một điểm tiến bộ so với BLDS 1995. Điều 324 BLDS quy định: "một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác". Chi tiết hoá Điều này, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy định khác". Tiếc rằng, tư tưởng pháp lý này không được thể hiện nhất quán trong hệ thống pháp luật Việt Nam[13].

Thứ hai: về chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở. BLDS không hạn chế về chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điểm d khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai lại quy định, chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Điều 114 Luật Nhà ở quy định nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Khó có thể lý giải một cách thấu đáo việc đất đai thuộc sở hữu nhà nước, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất nhưng có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại nhiều tổ chức tín dụng, trong khi nhà ở thuộc sở hữu cá nhân lại bị hạn chế chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, có lẽ Điều 114 Luật Nhà ở chỉ áp dụng được đối với dạng nhà ở không gắn liền với quyền sử dụng đất (ví dụ nhà chung cư), còn đối với nhà ở gắn liền với đất, chủ sở hữu nhà ở chỉ cần làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất ở (và các tài sản gắn liền với đất) thì việc thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng lại được chấp nhận[14].

Chúng tôi cho rằng, các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở nêu trên không còn phù hợp với tình hình hội nhập quốc tế hiện nay, tạo sự bất bình đẳng giữa tổ chức tín dụng với các tổ chức kinh tế khác (thậm chí là cá nhân) trong việc thiết lập các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, và do vậy, vô hình trung đã hạn chế giao dịch dân sự có tính rủi ro, nhất là các hợp đồng vay. Sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật thể hiện sự tư duy quản lý "bó buộc" nhưng không chặt chẽ, tạo kẽ hở trong việc áp dụng.

3. Đăng ký giao dịch bảo đảm

Về nguyên lý, các giao dịch dân sự có thể được thiết lập dưới nhiều hình thức khác nhau (bằng hành vi cụ thể, bằng lời nói hoặc bằng văn bản, kể cả thông qua phương tiện điện tử), trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Đối với giao dịch bảo đảm, không phải tất cả các giao dịch đều phải đăng ký. Nhìn chung, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều ý nghĩa:

- Trong trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì việc đăng ký là một điều kiện về hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật;

- Đăng ký giao dịch bảo đảm thể hiện sự minh bạch của quá trình "lưu thông" tài sản;

- Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý giao dịch bảo đảm.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trong các trường hợp sau:

- Thế chấp quyền sử dụng đất;

- Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

- Thế chấp tàu bay, tàu biển;

- Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Đối với các giao dịch bảo đảm không thuộc các trường hợp trên được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

Nghiên cứu, so sánh các quy định hiện hành có liên quan đến giao dịch bảo đảm, chúng tôi thấy, trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm có sự không thống nhất giữa các quy định và cũng chính từ sự không thống nhất này, trong quá trình thực thi không tránh khỏi những vướng mắc mà bản thân đối tượng được áp dụng không thể giải quyết được, thể hiện ở hai vấn đề sau:

Vấn đề 1: theo quy định của Luật Nhà ở, hợp đồng thế chấp nhà không phải đăng ký. Nếu chỉ xét trong một đạo luật (Luật Nhà ở) thì có thể thấy được sự thống nhất về nội dung với quy định " chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng ". Do vậy, vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán từ tài sản thế chấp sẽ không đặt ra, tính minh bạch của tài sản được bảo đảm. Tuy nhiên, nhìn tổng thể trong hệ thống pháp luật, có thể dễ dàng thấy được nhược điểm của quy định đó cũng như sự thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật. Và có lẽ, các quy định về nhà ở, một lần nữa lại chỉ có thể áp dụng được đối với nhà ở không gắn liền với quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thật khó có thể chấp nhận giải pháp là nếu thế chấp nhà không phải đăng ký, nếu thế chấp (quyền sử dụng) đất (gắn liền với nhà) thì phải đăng ký. Bên cạnh đó, trường hợp thế chấp nhà để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ (cho dù thế chấp cho một tổ chức tín dụng) theo Luật Nhà ở, không phải đăng ký nhưng theo BLDS và Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì lại phải đăng ký.

Xét về tính ưu tiên trong việc áp dụng, nếu chỉ thế chấp nhà (không gắn liền với quyền sử dụng đất) thì sẽ áp dụng Luật Nhà ở, không cần phải đăng ký. Nếu thế chấp nhà (gắn liền với quyền sử dụng đất) thì phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhưng như vậy, vô hình trung có hai chế độ pháp lý đối với hai loại nhà khác nhau mà tiêu chí phân biệt là sự gắn liền với quyền sử dụng đất, một sự phân biệt không được liệt kê, không được chỉ ra chính thức trong bất cứ một văn bản quy phạm pháp luật nào và cũng không có cơ sở lý luận cho việc phân loại này.

Vấn đề 2: thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT[15]. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất được ghi vào trang 4 (trang cuối cùng) trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó thể hiện sự minh bạch hoá quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khi tham gia các giao dịch bảo đảm, các bên (đặc biệt là bên nhận bảo đảm) có thể đánh giá được tình trạng của tài sản (đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác chưa, đã được giải chấp chưa...). Tuy nhiên, hiện nay bên cạnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn được cấp theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo các Nghị định trên, không có trang thể hiện sự dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, trong trường hợp các bên có yêu cầu, việc đăng ký thế chấp nhà ở sẽ được đăng ký, nhưng việc ghi nhận nó sẽ không được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và không có cách nào khác hơn, để tìm hiểu về tình trạng pháp lý của nhà ở, các bên tham gia giao dịch về nhà ở sẽ phải đến văn phòng đăng ký để tìm hiểu[16]. Tình trạng này cũng tạo ra hai hệ thống giấy tờ về đăng ký thế chấp nhà ở khác nhau.

Chúng tôi cho rằng, trước mắt, cần nhanh chóng có một văn bản quy phạm pháp luật (có thể dưới dạng Thông tư liên tịch) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp nhà ở (diện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 60, Nghị định 95 và Nghị định 90 kể trên) và trong tương lai, cần thống nhất các quy định về nhà ở, đất đai, các công trình xây dựng khác cũng như các tài sản gắn liền với đất khác thành một chế độ pháp lý với bất động sản.

4. Thứ tự ưu tiên thanh toán

Điều 325 BLDS quy định: "Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm. "

Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 BLDS; Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền; Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm ".

Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định chủ thể được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Vấn đề là, không phải giao dịch bảo đảm nào cũng phải đăng ký[17]. Trường hợp sử dụng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự với nhiều chủ thể và thứ tự đăng ký không đúng với thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm thì việc lựa chọn phương án giải quyết cũng có nhiều quan điểm. Ví dụ: A thế chấp cho B tài sản X, sau đó A lại đem X cầm cố cho C, hai giao dịch bảo đảm này lại không bắt buộc phải đăng ký. Sau khi nhận cầm cố, C đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký. Khi xử lý tài sản cầm cố, có nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm 1: trong trường hợp này bên cầm cố không thông báo việc tài sản cầm cố đã được thế chấp trước đó, như vậy vi phạm nghĩa vụ thông báo về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố được quy định tại Khoản 2 Điều 330 BLDS và do đó, bên nhận cầm cố có hai lựa chọn: huỷ hợp đồng cầm cố hoặc duy trì hợp đồng cầm cố và chấp nhận quyền của người thứ 3 đối với tài sản cầm cố[18]. Hệ quả là: khi xử lý tài sản bảo đảm, quyền của bên nhận thế chấp được ưu tiên, bao gồm cả quyền ưu tiên thanh toán trước.

Quan điểm 2: quyền của người thứ 3 đối với tài sản cầm cố không bao gồm quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm[19]. Việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán phải tuân thủ triệt để quy định tại Điều 325 BLDS. Chúng tôi tán thành quan điểm này[20].

Bên cạnh đó, chúng tôi thấy rằng, việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản cầm cố như theo quy định tại Điều 325 BLDS và Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP chỉ áp dụng trong phạm vi các chủ thể là bên nhận bảo đảm. Trường hợp xuất hiện các chủ thể khác như: chủ sở hữu tài sản bị bên bảo đảm dùng tài sản của mình làm tài sản bảo đảm, chủ thể đang cầm giữ tài sản bảo đảm dựa trên một hợp đồng dân sự hoặc chi phí phát sinh từ việc xử lý tài sản cầm cố, thì thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ thuộc về các chủ thể đó[21], và với hệ thống quy định này, đối với một người dân bình thường (không được đào tạo chuyên sâu về luật), việc xác định đúng thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm thật không dễ dàng.

5. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Qua nghiên cứu các quy định của BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, tựu trung lại, có hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm sau: do các bên thoả thuận hoặc bán đấu giá.

Việc các bên thoả thuận cũng có thể xảy ra theo các cách thức: bán tài sản (tự bán hoặc uỷ quyền cho người thứ ba bán); bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản (trường hợp thế chấp quyền đòi nợ); phương thức khác do các bên thoả thuận.

Vấn đề là: sự thoả thuận của các bên được xác định tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hay thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự và phương thức xử lý tài sản bảo đảm được thoả thuận khác nhau.

Ví dụ: A thế chấp cho B tài sản X để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thoả thuận nếu đến thời hạn trả nợ, A không trả nợ hoặc trả không đầy đủ, thì tài sản bảo đảm thuộc về B. Sau đó A đem tài sản đó thế chấp tiếp cho C cũng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thoả thuận đến thời hạn trả nợ, A không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì tài sản bảo đảm được đem bán đấu giá để C thu hồi nợ.

Trường hợp A vi phạm nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến phải xử lý tài sản bảo đảm thì sự thoả thuận nào được công nhận? Nếu tuân theo sự thoả thuận của A - B thì sự thoả thuận của A - C không còn nữa (vì không còn tài sản), khoản nợ của C trở thành khoản nợ không bảo đảm; nếu tuân theo sự thoả thuận của C thì sự thoả thuận của A - B "vô hiệu"; nếu yêu cầu các bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm (A - B - C) thoả thuận lại vào thời điểm xử lý thì các thoả thuận trước đó của họ sẽ "vô hiệu". Lựa chọn phương án nào cũng không đạt được đến "tận cùng" của sự hợp lý. Xét về luật thực định, các nhà làm luật đã lựa chọn phương án "theo sự thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm"[22]. Chúng tôi không nhất trí với phương án này mà cho rằng, cần tuân theo sự thoả thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất.

Trên đây là một số ý kiến về giao dịch bảo đảm trong hệ thống pháp luật hiện hành. Hy vọng rằng, thời gian tới, hệ thống pháp luật dân sự nói chung, các quy định về giao dịch bảo đảm nói riêng sẽ có sự thống nhất, ổn định, phản ánh đúng tính chất quan hệ dân sự trong nền kinh tế thị trường.

---

[1] Trong một số quan hệ pháp luật dân sự đặc thù (tặng cho, thừa kế...) quyền và nghĩa vụ không mang tính chất tương ứng (một bên có quyền, một bên có nghĩa vụ).

[2] Điều 323 BLDS: "Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này".

[3] Theo quy định tại Điều 122 BLDS, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

[4] Trong BLDS 1995, tín chấp chỉ là một hình thức bảo lãnh (gọi là bảo lãnh bằng tín chấp của các tổ chức chính trị -xã hội) được quy định tại Điều 376.

[5]Điều 163 BLDS quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản".

[6] Điểm khác biệt giữa hai biện pháp này là sự chuyển giao tài sản (cầm cố) và không chuyển giao (thế chấp).

[7] Nguyễn Văn Mạnh, Bình luận những nội dung mới của BLDS 2005 - NXB Tư pháp H. 2005, tr.163.

[8] Thực tiễn khó xảy ra vì khi phải xứ lý tài sản cầm cố sẽ rất khó khăn, nếu tách rời tài sản đó ra khỏi đất, giá trị của tài sản sẽ giảm sút nghiêm trọng. Bên nhận bảo đảm khó có thể chấp nhận những tài sản thuộc dạng này là tài sản bảo đảm.

[9] Điều 90 Luật Nhà ở quy định: "Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở".

[10] BLDS được thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006; Luật Nhà ở được thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 01/7/2006.

[11] Điều 114 Luật Nhà ở.

[12] Tất nhiên, lúc này thứ tự ưu tiên thanh toán của bên có quyền không còn nữa.

[13] Có lẽ, khi soạn thảo Luật Nhà ở, cơ quan có thẩm quyền lo lắng về vấn đề lừa đảo sẽ phát sinh trong các giao dịch về nhà ở chăng. Chúng tôi cho rằng, sự lo lắng này hoàn toàn không cần thiết và cũng không mang nhiều ý nghĩa.

[14] Đối với vấn đề này, có hai quan điểm:

Quan điểm 1: Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở : "trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này", do vậy, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất có nhà ở thì phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở, chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.

Quan điểm 2: Không áp dụng khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở mà áp dụng Điều 716 BLDS, Điều 110 Luật Đất đai, khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở, theo đó áp dụng các quy định của BLDS về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất - và do vậy sẽ được thế chấp ở nhiều tổ chức tín dụng. Chúng tôi nhất trí với quan điểm này.

[15] Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05.

[16] Cho đến thời điểm hiện nay, việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện ở đâu cũng là một câu hỏi không dễ trả lời (hiện chỉ có hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực thiện theo Thông tư liên tịch 05 nói trên. Về mặt thực tiễn, TP Hồ Chí Minh có sáng kiến lập trang bổ sung trên các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 60, Nghị định 95/2005/NĐ-CP và Nghị định 90/2006/NĐ-CP nêu trên, nhưng việc lập trang bổ sung này vượt thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân TP.HCM, do vậy, sáng kiến này khó được chấp nhận.

[17] Các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm, chúng tôi đã trình bày ở phần trên.

[18] Xem khoản 1 Điều 330 BLDS. Có lẽ bên nhận cầm cố sẽ không bao giờ lựa chọn phương thức huỷ hợp đồng cầm cố vì việc huỷ hợp đồng cấm cố không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng chính theo quy định tại khoản 2 Điều 410 BLDS. Do vậy, nếu huỷ hợp đồng cầm cố, nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng chính vẫn tồn tại và trở thành nghĩa vụ dân sự không có bảo đảm.

[19] Có lẽ chỉ là các quyền như: yêu cầu bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm; yêu cầu đưa tài sản bảo đảm ra xử lý khi đến hạn thực hiện thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

[20] Trong thực tiễn, khó có trường hợp nào đã đem tài sản cầm cố, sau đó lại đem tài sản đi thế chấp (vì tính chất của cầm cố là bắt buộc phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố). Do vậy, ở đây chúng tôi chỉ đề cập đến trường hợp đã dùng tài sản để thế chấp, sau đó lại dùng tài sản đó để cầm cố.

[21] Tất nhiên, các chủ thể này phải đáp ứng điều kiện do pháp luật quy định. Xem Điều 13, 21 Nghị định 163/2006/NĐ-CP; Điều 338, 355 BLDS.

[22] Khoản 2 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật". Cơ sở pháp lý của quy định này là Khoản 3 Điều 323 BLDS: "...Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản".

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 99, THÁNG 6 NĂM 2007