Thanh Thủy - Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao
Hiện nay, hầu hết các cá nhân khi tham gia vào các hợp đồng dân sự đều có các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm. Các biện pháp nêu trên có phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực hay không còn tùy thuộc vào mỗi loại hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên. Trong phạm vi bài viết này, tôi xin đề cập đến hợp đồng vay tài sản có thế chấp tài sản (chủ yếu là thế chấp quyền sử dụng đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Theo Điều 467 và Điều 468 Bộ luật Dân sự thì: Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền hoặc vật; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả tiền hoặc vật cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lại, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; hợp đồng vay tài sản có thể được giao kết bằng lời nói hoặc bằng văn bản: nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định hợp đồng vay phải được lập thành văn bản, thì phải tuân theo hình thức đó. Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 346, 347) thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền; thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nêu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.Theo các quy định nay thì thế chấp phải được lập thành văn bản, nhưng phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hay không là phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên hoặc do pháp luật quy định. Tuy nhiên, theo Điều 731 Bộ luật Dân sự thì thế chấp quyền sử dụng đất phải đựoc làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, theo quy định tại các điều: 728, 729, 730 Bộ luật Dân sự, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất, còn đất ở được thế chấp với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước, Thực tiễn giải quyềt các vụ án về hợp đồng vay tài sản có thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy hầu hết hợp đồng thế chấp đều được lập thành văn bản, nhưng đại đa số các hợp đồng thế chấp này đều không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Có trường hợp thế chấp không làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban đất, có trường hợp lại thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp cho cá nhân. Khi xét xử những vụ án này, các Tòa án đều xác định hợp đồng thế chấp là vô hiệu, nhưng cách giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu này lại khác nhau. Có Tòa án xác định vô hiệu ở phần thế chấp nên cả hợp đồng vay nợ là vô hiệu, do đó đã xử hủy việc thế chấp giữa hai bên và buộc các bên hòan trả cho nhau những gì đã nhận. Có Tòa án xác định chỉ vô hiệu ở phần thế chấp nên xử hủy việc thế chấp giữa hai bên, đồng thời xử buộcbên có nghĩa vụ phải hòan trả cho bên có quyền tòan bộ tài đã nhận và lãi (do hai bên có thỏa thuận).
Xin đơn cử hai ví dụ cụ thể sau:
Ví dụ 1: Ngày 1-8-1996, vợ chồng anh Đào Văn Thanh và chị Trương Thị Dung viết giấy vay của vợ chồng anh Trần Văn Hoan và chi Nguyễn Thị Tám 200.000.000 đồng, lãi suất 2%/tháng, thời hạn là ba năm. Anh Thanh và chị Dung có thế chấp ngôi nhà 58 m2 và 15 m2 công trình phụ trên diện tích đất 160m2 thuộc tờ bản đồ số 3 thửa 110 bản đồ 1993-1996 xã Thạch Bàn, huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội cho vợ chồng anh Hoan, chị Tám để đảm bảo cho khoản vay. Giấy thế chấp này không có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Do đó, Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm và Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đều xử hủy bỏ việc thế chấp nhà của chị Dung và anh Thanh đối với chị Tám và anh Hoan; buộc anh Thanh và chị Dung phải trả cho chị Tám và anh Hoan 200.000.000 đồng tiền gốc và 153.000.000 đồng tiền lãi, tổng cộng là 535.000.000 đồng. Đồng thời, các Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm còn tuyên kê biên nhà, công trình phụ và diện tích đất nêu trên (đứng tên quyền sử dụng đất của chị Trương Thị Dung) để đảm bảo thi hành án.
Ví dụ 2: Ngày 10-9-1997, vợ chồng ông Phạm Văn Thắng và bà Lê Thị Lệ viết giấy mượn của vợ chồng ông Nguyễn Văn Truyện và bà Trương Thị Cửu 65.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay, ông Thắng và bà Lệ thế chấp một bộ hồ sơ nhà mang Quyết định số 60 ngày 30-6-1988 (bao gồm 1 Quyết định cấp đất số 60/QĐ-UB ngày 30-6-1988 cho ông Chu Anh Thức và trích lục đất kèm theo cùng một giấy sang nhượng đất thổ cư giữa ông Thức và ông Thắng ngày 12-4-1995). Việc thế chấp này có xác nhận của Phòng Công chứng Nhà nước số 1 tỉnh Kon Tum đã xử buộc ông Thắng và bà Lệ phải trả cho ông Truyện và bà Cửu 65.000.000 đồng tiền gốc và 41.109.250 đồng tiền lãi, tổng cộng là 106.109.250 đồng. Tiếp tục kê biên bảo thủ lô đất 410 m2 tại số 223 Mai Hắc Đế, thị xã Kon Tum là tài sản của ông Thắng, bà Lệ (đã thế chấp) để đảm bảo công tác thi hành án. Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum cho rằng vợ chồng ông Thắng, bà Lệ thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa đựơc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chi có giấy mua bán viết tay với ông Thức là không đúng quy định của pháp luật. Do việc thế chấp này là vô hiệu từ khi xác lập và cả hai bên đều có lỗi, nên buộc các bên có nghĩa vụ giao lại tài sản cho nhau, thiệt hại của bên nào bên đó tự chịu, không chấp nhận yêu cầu tính lãi 65.000.000 đồng của vợ chồng ông Truyện, bà Cửu. Vì vậy, Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum đã tuyên xử hợp đồng thế chấp tài sản để mượn tiền giữa vợ chồng ông Thắng và bà Lệ với vợ chồng ông Truyện và bà Cửu ngày 20-9-1997 là vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Thắng và bà Lệ phải trả cho vợ chồng ông Thắng, và Cửu 65.000.000 đồng; ông Truyện và bà Cửu trả vợ chồng ông Thắng và bà Lệ một quyết định cấp đất số 60 ngày 30-6-1988 mang tên ông Thức và trích lục đất kèm theo cùng một giấy sang nhượng đất thổ cư giữa ông Thức và ông Thắng ngày 12-4-1995. Hủy quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 127/QĐ-TA ngày 21-8-2002 của Tòa án nhân dân thị xã Kon Tum.
Theo quan điểm của cá nhân thôi thì thế chấp chỉ là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải là điều kiện bắt buôc của hợp đồng. Trong hợp đồng vay tài sản, nếu phần thế chấp không đúng quy định của pháp luật thì chỉ vô hiệu ở phần thế chấp và coi hợp đồng vay tài sản đó là giao dịch không có đảm bảo, chứ không phải hợp đồng vay tài sản đó bị vô hiệu. Điều này cũng phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự đó là hợp đồng dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của hợp đồng vô hiệu, nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại của hợp đồng ( Điều 144). Trong trường hợp này, phải xác định hợp đồng vay tài sản là hợp đồng chính và hiệu lực của nó hòan toàn không phụ thuộc bất cứ một hợp đồng nào khác. Do đó, khi giải quyết những vụ án thuộc loại này, Tòa án phải tính lãi cho người cho vay (nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định), vì có như thế mới đảm bảo quyền lợi của người cho vay và phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp, các Tòa án tuyên hủy hợp đồng thế chấp là đúng nhưng cũng cần phải xem xét nếu có đủ căn cứ khẳng định bên thế chấp là người có quyền đối với tài sản thế chấp thì phải kê biên tài sản đó để đảm bảo thi hành án.
SOURCE: vietnamese-law-consultancy.com
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét