THỦ TỤC CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN - LIỆU ĐÃ PHÙ HỢP VỚI THỰC TẾ

Nguyễn Mạnh Khởi

Như chúng ta đã biết, ngày 29 tháng 11 năm 2006 Quốc hội đã thông qua Luật Công chứng (Luật này có hiệu lực từ ngày 01/7/2007). Theo quy định của Luật Công chứng thì từ ngày 01/7/2007 các Phòng Công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư là cơ quan có thẩm quyền thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân, trong các loại giao dịch đó có các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản như hợp đồng mua bán, cho thuê, tặng cho, văn bản thừa kế nhà đất... Sau khi có Luật Công chứng, ngày 18/5/2007 Chính phủ đã ban hành tiếp Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về chứng thực bản sao và chữ ký, theo đó việc chứng thực bản sao hoặc chứng thực chữ ký sẽ do các Phòng tư pháp quận, huyện và UBND cấp xã thực hiện.

Như vậy, sau khi có hai văn nêu trên, UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã đã không có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch mà chỉ có thẩm quyền chứng thực bản sao hoặc chứng thực chữ ký. Có thể nói, quy định này là phù hợp với chủ trương “xã hội hóa” một số công việc của Nhà nước trong quá trình cải cách thủ tục hành chính của Nhà nước ta, chuyển dần việc Nhà nước trực tiếp thực hiện xác nhận, công nhận các giao dịch, hợp đồng sang cho các tổ chức không thuộc Nhà nước có năng lực thực hiện.

Thực tế, sau một thời gian triển khai thực hiện các quy định nêu trên, đã xuất hiện những vấn đề cần nghiên cứu để không chỉ bảo đảm tính thống nhất trong các quy định của pháp luật mà còn phù hợp với thực tiễn của đất nước ta trong giai đoàn hiện nay. Như chúng ta đã biết, trước khi có Luật Công chứng thì pháp luật về đất đai và nhà ở đã có các quy định cụ thể về thủ tục công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản, nhìn chung trong cả nước thì các quy định này là phù hợp với thực tế, bảo đảm Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch này. Theo pháp luật đất đai thì các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất nếu do các tổ chức hoặc người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ký kết thì phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; nếu do các hộ gia đình, cá nhân trong nước ký kết thì thực hiện công chứng tại UBND cấp xã; đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất…thì phải có xác nhận của Ban quản lý dự án khu công nghiệp. Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định các hợp đồng, giao dịch về nhà ở nếu tại đô thị thì phải có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc UBND cấp huyện, nếu tại nông thôn thì phải có chứng nhận của UBND cấp xã, trừ một số trường hợp như hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng thuê nhà của cá nhân có thời hạn dưới 6 tháng… Như vậy, pháp luật về nhà ở đã phân khu vực khi quy định về thủ tục công chứng các hợp đồng về nhà ở, việc phân vùng này là phù hợp với thực tế của hầu hết các tỉnh, thành, vì sẽ giảm bớt sự đi lại, tránh mất thời gian và đỡ tốn kém cho các bên ký kết hợp đồng, mặt khác tại khu vực nông thôn thì việc giao cho UBND cấp xã chứng nhận hợp đồng về nhà ở cũng sẽ giúp các xã quản lý có hiệu quả các giao dịch này.

Sau khi có Luật Công chứng và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP thì UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã đã không thực hiện việc chứng nhận các hợp đồng về bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở. Thực tế cho thấy, tại khu vực đô thị thì việc áp dụng các quy định của Luật Công chứng là phù hợp vì sẽ thuận tiện cho các bên ký kết hợp đồng, tuy nhiên trong giai đoạn trước mắt hiện nay rất nhiều tỉnh chỉ có một hoặc hai Phòng Công chứng và chưa có Văn Phòng công chứng tư nào được thành lập theo Luật Công chứng, nếu yêu cầu phải công chứng hợp đồng về bất động sản tại Phòng công chứng thì sẽ rất khó khăn cho các bên tham gia ký kết hợp đồng và thực tế rất nhiều trường hợp đã không thực hiện thủ tục công chứng này và họ đồng ý với việc mua bán trao tay “giao dịch chui”, đặc biệt là tại các vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Mặt khác, hiện nay các địa phương cũng đang lúng túng trong việc thực hiện Luật, bởi lẻ theo quy định của Luật Nhà ở thì trong trường hợp các Luật khác có quy định khác với Luật Nhà ở thì thực hiện theo Luật Nhà ở, nhưng lĩnh vực công chứng là Luật chuyên ngành thì phải thực hiện theo Luật Công chứng. Sự quy định khác nhau này đã dẫn đến hai vấn đề, đó là các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện của các địa phương và đặc biệt là hậu quả pháp lý của việc chứng nhận hợp đồng khi có tranh chấp xảy ra, toà án sẽ áp dụng luật nào để tuyên xử hợp đồng đó là có hiệu lực hoặc bị vô hiệu do vi phạm thủ tục chứng nhận ?

Qua thực tế cho thấy, trong giai đoạn hiện nay cần thiết nên tiếp tục cho phép UBND cấp xã tại khu vực nông thôn được chứng nhận các hợp đồng về bất động sản. Sau một thời gian từ 3 -5 năm áp dụng, khi chúng ta đã có một mạng lưới các Văn Phòng công chứng tư thì sẽ chuyển các việc này sang Văn phòng công chứng, như vậy sẽ tránh được những vướng mắc và phù hợp với thực tế hiện nay ở nước ta.

Đây là vấn đề quan trọng trong hoạt động quản lý của Nhà nước về lĩnh vực bất động sản, nếu chúng ta có những quy định thuận tiện, dễ dàng cho người dân thực hiện thì không những sẽ quản lý được một cách có hiệu quả các giao dịch mà còn tạo điều kiện để Nhà nước thu được một khoản tiền cho ngân sách Nhà nước./.

SOURCE: MẠNG CÁC SÀN GIOA DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM